실제로 올해 신규아파트 분양물량은 약 49만호로 추정되는데 이는 역대 최대 규모다. 정부가 세운 중장기 주택공급계획상 물량인 연평균 27만호를 큰 폭으로 초과하는 것이다.

이 같은 분양 물량의 급증은 2~3년의 시차를 두고 입주 시점에 발생하는 준공 후 미분양 물량을 증가시킨다는 점에서 '공급과잉' 우려를 낳고 있다.

특히 이 과정에서 발생하는 중도금대출이 분양취소나 건설업 신용악화 등 여러 문제의 잠재적 요인이 될 수 있다고 이 연구원은 지적했다.

중도금대출이 개인의 총부채상환비율(DTI)나 주택담보대출비율(LTV)를 평가대상으로 하는 게 아니라 시공사의 보증을 토대로 하는 집단대출이기 때문이다.

개인의 상환능력을 보지 않기 때문에 주택 가격변동이나 대출 규제 변화에 취약할 수밖에 없다.

따라서 입주 시점에 주택가격이 하락하거나 DTI 등 대출규제가 강화될 경우 대출을 갚지 못하는 미상환 위험이 커질 수 있다.

또한 입주시점의 주택가격이 분양가격보다 하락해 분양계약 취소 등의 분쟁이 잇따르면 대출 건전성이 악화될 수도 있다.

실제로 2012년 아파트 분양계약 취소와 관련된 소송이 잇따르면서 은행의 집단대출 연체율이 2년간 1%포인트 오르기도 했다.

더구나 시공사의 보증 형태로 이뤄지는 중도금대출의 건전성 악화는 건설업의 신용위험을 가져올 위험성도 있다.

특히 신용등급이 낮고 영세한 시공사일수록 상대적으로 주택가격 하락위험이 큰 사업장에 관여하게 되므로 대출 부실화로 인한 타격이 클 것으로 관측된다.

이 연구원은 "통상 아파트를 분양받는 사람은 전체 매매대금의 60~70%를 2년여에 걸쳐 중도금으로 분할 납부하기 때문에 올해 분양 물건에 대한 중도금대출은 앞으로 2년여간 계속 늘어날 것으로 보인다"고 말했다.

그는 "집단대출을 구성하는 잔금·이주비·중도금대출 가운데 가장 위험한 게 중도금대출"이라며 "집단대출의 세부유형별 모니터링을 강화해 위험을 예방할 필요가 있다"고 지적했다. (연합)